SISTEMA TRIBUTARIO ESPAÑOL
Seminario 4: Rendimientos del capital inmobiliario
1. Supuesto de hecho:
D. Amadeo es propietario de varios inmuebles que destina al arrendamiento, que
organiza por su cuenta sin tener contratado a ningún empleado. Durante el año 2012 la
explotación de esos inmuebles ha sido la siguiente:
Inmueble 1
Es un inmueble arrendado a un funcionario que lo utiliza como vivienda habitual. El
alquiler anual ha ascendido a 12.000 €. Para la adquisición de este inmueble por un
precio total de 250.000 euros, el propietario solicitó un préstamo hipotecario, del cual
ha pagado en el año 2012 la cantidad de 14.000 € en concepto de devolución del capital
y 14.000 en concepto de intereses. El IBI asciende a 400 €. El valor catastral asciende a
200.000 €, correspondiéndose 80.000 al valor del suelo y 120.000 al valor de la
construcción. Los gastos de luz y agua del año ascendieron a 500 €, que fueron pagados
por el propietario y después repercutidos al arrendatario.
Rendimiento integro: 12.500 euros (alquiler anual+ luz y agua)
Gastos y deducciones: (14.000 euros de hipoteca + 400 euros de IBI)-((14.000 euros de hipoteca + 400 euros de IBI)*0,60): 14.400 euros-(14.400*0,6): 14.400-8640: 5760
Amortizacion: [(250.000 – 80.000) x 3 %]: 5100
Gastos y deducciones y amortizacion: 5760-5100: 660
Rendimientos netos: 660 euros
14.400*0.6: 8640
Alquiler: 12.000
precio total de adquisicion: 25.000
Prestamo hipotecario: en 2012 paga 14.000 de devolcuion del capital y de interneses 14.000
IBI: 400 euros
Valor catrastal: 200.000 (80.000 de suelo y 120.000 de cosntruccion)
Luz y agua a 500 pagados por propietario y repercutidos al arrendatario
Inmueble 2
Es un apartamento adquirido en el año 2.000 por 240.000€, y que tiene alquilado a uno
de sus hijos, de 38 años de edad. El valor catastral revisado en 2002 asciende a
200.000€ (de los que 120.000€ corresponden al valor del suelo y 80.000€ al valor de la
construcción). El alquiler que paga el hijo asciende a 1.000 € mensuales. El padre, como
arrendador, se hace cargo del IBI (600 €) y de los gastos de comunidad (1000 €/año).
Para acondicionar el inmueble se han realizado una serie de obras de acondicionamiento
(pintado, acuchillado, y similares) pagadas por el padre por valor de 6.000 €.
Rendimientos integros: 12.000 euros (alquiler)
gastos y deduciones: (IBI: 600 + Gastos de comunidad: 6.000)-2.200: 6.600-2.200: 4.400
Amortizacion: [(240.000 – 80.000) x 3 %]: 4800
Resultado neto: 4.400-(4.400*0.6): 4.400-2640: 1760
Valor catastral: 200.000*0.011: 2.200
Precio total: 240.000
Valor catastral: 200.000
alquiler del hijo 12.000
ibi padre: 600
gastos de comunidad padre 12.000
obras de acondicionamiento: 6.000
Inmueble 3
Se trata de un local comercial que estuvo alquilado desde el 1 de enero hasta el 31 de
mayo a una empresa de seguros. El alquiler mensual ascendía a 1.500 €, pero sólo
fueron satisfechas las dos primeras mensualidades. El 1 de septiembre reclamó al
arrendatario, por burofax, el pago de 4.500 €, que es la renta pendiente de pago. Hasta el
momento no ha sido pagada dicha cantidad.Por otra parte, desde el 1 de agosto de 2012 hasta el 31 de diciembre de ese mismo año, el local estuvo arrendado a empresa, por importe de 1.200 € al mes.
El propietario ha satisfecho por este inmueble, en concepto de IBI 300€, y en concepto
de gastos de comunidad 1.200€. El local fue comprado por 300.000€, aunque su valor
catastral, revisado en 2009, asciende a 150.000€, de los que 50.000€ corresponden al
valor del suelo y 100.000€ al valor de construcción.
Rendimientos integros: 6.000 euros (alquiler primeros cinco meses del año)
6.200 euros (alquiler a empresa)
Gastos y deducciones: IBI: 300 euros
Gastos de comunidad: 1.200 euros
Valor catastral: 150.000 euros
Compraventa: 300.000 euros
Amortizacion: [(300.000 – 50.000) x 3 %]: 7.500
Rendimiento neto: 12.200-(1.500+7.500):12.200-9.000: 3.200
Inmueble 4
Se trata de un local comercial alquilado a un restaurante por 3.000€ al mes. En el mes de septiembre el arrendatario traspasó el local a otra empresa, percibiendo por ello 40.000 en concepto de traspaso. De esta cantidad, el arrendador ha recibido 8.000 € (el 20 %, tal y como preveía el contrato de arrendamiento). Todos los gastos del inmueble (IBI, comunidad, etc.) ascendieron en 2012 a 3.000€, que fueron pagados por el propietario y repercutidos al arrendatario según lo establecido en el contrato. El inmueble fue adquirido por 180.000€ en 2001 y tiene un valor catastral de 120.000€, de los que 60.000€ corresponden al valor del suelo y 60.000 al valor de construcción.
Rendimientos integros: 24.000 euros (alquiler hasta agosto) y con los agstos repercutidos... 27.000
8.000 euros (traspaso)
Gastos y deducciones: Gastos del inmueble: 3.000 (repercutidos al arrendatario)
Valor catastral: 120.000 (60.000 suelo y 60.000 cosntruccion)
Compraventa: 180.000 euros
Amortizacion: [(180.000 – 60.000) x 3 %]:3.600
Rendimiento neto: 32.000-3.600: 28.400
Inmuebles 5
Se trata de un apartamento en la playa, utilizado exclusivamente por el propietario y su
familia durante el verano. Fue comprado en 1998 por 120.000€, y tiene un valor
catastral actualizado en 2005 de 160.000€ (100.000€ corresponden al suelo y 60.000 a
la construcción). En el año pasado realizaron obras de reforma por las que pagaron
8.000 euros.
Rendimientos integros: 120.000 euros (precio de compra)
Gastos y deducciones: Valor catastral: 160.000 (100.000 suelo y 60.000 construccion)
Obras de reforma: 8.000 euros
Compraventa: 120.000
Amortizacion: [(120.000 – 100.000) x 3 %]:600
Resultado neto: 120.000-(8.000+600): 120.000-8.600: 111.400
2. Cuestiones
Determine el rendimiento que debe integrar en la base imponible regular del IRPF el
propietario de esos bienes
3. Materiales
Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, y Reglamento del IRPF, RD 439/2007, de
30 de marzo
http://www.abanfin.com/?tit=impuesto-sobre-la-renta-de-las-personas-fisicas-rendimientos-del-capital-inmobiliario&name=Manuales&fid=id0caag
http://www4.gipuzkoa.net/ogasuna/renta/2004/docs/manual/c/03.pdf
http://www.jenasa.com/asesoria-fiscal-laboral-contable/campana-renta-2011-ejemplo-practico-de-rendimientos-de-capital-inmobiliario/
http://www.abanfin.com/?tit=impuesto-sobre-la-renta-de-las-personas-fisicas-rendimientos-del-capital-inmobiliario&name=Manuales&fid=id0caag
http://wasesores.com/ejercicios-practicos-de-irpf-rendimientos-de-capital-inmobiliario/
http://www.fiscal-impuestos.com/guia-tributaria-2012-capitulo-2-rendimientos-del-capital-inmobiliario.html
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